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中国房地产泡沫产生原因

时间:2013-05-20 19:10:57  来源:  作者:  点击:75873

 1. 内部原因

内部原因方面,一般学者是基于以下几方面考虑的:(1)房地产商品的特殊性;
(2)土地的稀缺性;
(3)地价的虚构性;
(4)房地产市场的不充分性;
(5)消费者的预期。
谢熠、肖丹认为:(1)在一定时期内房地产商品供应不易均衡,而且合同期摊销交易成本低,这是泡沫载体所具有的一个条件,而房地产容易产生泡沫,是泡沫的主要载体之一。(2)土地的自然供给是固定不变的,中国土地资源相对匮乏,随着经济的发展,人口的增加,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求,在土地获利需求的驱使下,把获取的土地权益作为谋利手段。因此,土地的稀缺性及其虚拟资本使低价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。(3)由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价之间总存在事实上的偏差,这种偏差越大,说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多。(4)由于买者信息缺乏和信息的不对称,许多房地产交易和定价是悄悄进行的,这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。
李跃、吴唤群认为住房投资是建立在住房的预期价格之上的,如果地产商对房地产市场的前景非常看好,住房进行追加投资又非常的简单,就极易引起投资的过份增长。最近几年中国城市化进程加快,大量民众拥入市场,给房地产泡沫产生创造了客观条件。
2 外部原因
这个方面主要是从住房制度改革与消费信贷制度引入讨论的。
张国林认为银行信贷在房地产业的过度扩张是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产,或者是以房地产为抵押品的资产,那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模,从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此,银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给,而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复,使得房地产价格日益偏离实际均衡价格,从而进一步导致房地产泡沫膨胀。另外,房地产调控措施不协调,加剧了房地产泡沫的产生,一是严格控制土地价格的政策,使房地产用地价格大幅上涨,抬高了建房的成本,增强了地价上涨带动房价上涨的预期。二是由于目前我国房地产开发企业资金实力小,控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏的调控措施,使投资增长幅度回落大于需求回落幅度,加剧了供求矛盾,推动了房价上涨。
综合来看,中国房地产泡沫经济的产生原因是比较复杂多样的,既有房地产业性质内在因素,又有国家政策与消费信贷制度等外在因素,因此单从内部或外部因素,或者主要从单个因素来展开分析中国房地产泡沫经济未免有失偏颇。另外,对于国内泡沫经济的产生,内部因素是主因,而外部因素只是起着一种催化作用,但绝对不是根本原因,这是自然界的一种客观规律以上几点意见都值得我们以后再仔细探讨。
(责任编辑:guoershuai)